Être propriétaire bailleur implique une gestion financière rigoureuse, et la compréhension du calcul de l'impôt sur les revenus locatifs non meublés est essentielle.
Déterminer les revenus locatifs imposables
Avant de calculer l'impôt, il est primordial de bien identifier les revenus locatifs que vous devez déclarer.
Définition des revenus locatifs
- Loyers perçus : le revenu principal que vous tirez de votre bien immobilier loué. Par exemple, si vous louez un appartement à 1000 € par mois, votre revenu locatif mensuel est de 1000 €.
- Charges récupérées : certaines charges, comme les charges de copropriété ou l'eau, peuvent être récupérées auprès de vos locataires. Ces sommes s'ajoutent à vos revenus locatifs. Par exemple, si les charges de copropriété sont de 150 € par mois et que vous les récupérez auprès de votre locataire, votre revenu locatif mensuel s'élève à 1150 € (1000 € + 150 €).
Revenus bruts et nets
Vos revenus locatifs bruts correspondent à la somme des loyers et des charges récupérées. Pour calculer vos revenus locatifs nets , vous devez déduire certaines dépenses.
Déductions possibles
Voici les principales déductions que vous pouvez appliquer à vos revenus locatifs non meublés :
Frais de travaux et d'entretien
Vous pouvez déduire les frais de travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien effectués sur le bien loué. Par exemple, la rénovation d'une salle de bain ou la réparation d'une fuite d'eau. Pour justifier vos déductions, il est important de conserver les factures et justificatifs de ces travaux.
Prenons l'exemple de Monsieur Durand, propriétaire d'un appartement à Paris. En 2023, il a effectué des travaux de rénovation de la cuisine pour un montant de 5 000 €. Il peut déduire ces 5 000 € de ses revenus locatifs.
Frais d'assurance
Vous pouvez déduire les primes d'assurance liées à votre bien locatif, comme l'assurance habitation ou l'assurance contre les risques locatifs. N'oubliez pas de conserver vos attestations d'assurance.
Par exemple, Madame Martin a payé une prime d'assurance habitation de 300 € par an pour son appartement loué. Elle peut déduire ces 300 € de ses revenus locatifs.
Frais de gestion
Si vous faites appel à un professionnel pour gérer votre bien locatif, vous pouvez déduire les honoraires de gestion.
Par exemple, Monsieur Dupont a confié la gestion de son appartement à une agence immobilière pour un coût de 100 € par mois. Il peut déduire ces 1200 € (100 € x 12 mois) de ses revenus locatifs.
Amortissement du bien
L'amortissement correspond à la dépréciation de votre bien au fil du temps. Vous pouvez déduire une partie de la valeur de votre bien chaque année, ce qui permet de réduire votre revenu imposable. Le taux d'amortissement varie en fonction du type de bien. Par exemple, un immeuble résidentiel a un taux d'amortissement de 1,25 % par an.
Par exemple, si vous avez acheté un appartement pour 200 000 € en 2020, vous pouvez déduire 2 500 € (200 000 € x 1,25 %) chaque année de vos revenus locatifs.
Frais de comptabilité et d'expertise
Les frais de comptabilité et d'expertise liés à la gestion de votre bien locatif sont déductibles.
Par exemple, si vous avez payé 500 € à votre expert-comptable pour la gestion de votre bien locatif, vous pouvez déduire ces 500 € de vos revenus locatifs.
Frais de syndic
Si votre bien se situe dans un immeuble en copropriété, vous pouvez déduire les frais de syndic.
Par exemple, si vous avez payé 200 € de frais de syndic pour votre appartement en copropriété, vous pouvez déduire ces 200 € de vos revenus locatifs.
Autres frais déductibles
D'autres frais peuvent être déductibles, comme les impôts locaux liés au bien, les honoraires de notaires, etc.
Calculer l'impôt sur les revenus locatifs
Une fois vos revenus locatifs nets déterminés, vous devez les déclarer et payer l'impôt correspondant.
Détermination du régime fiscal
Il existe trois régimes fiscaux pour les revenus locatifs :
- Le micro-foncier : applicable si vos revenus locatifs nets sont inférieurs à 15 000 € par an. Vous êtes imposé à un taux forfaitaire de 30 %, sans avoir à détailler vos dépenses.
- Le régime réel simplifié : vous pouvez déduire certaines dépenses, comme les frais de travaux et d'entretien, mais vous ne devez pas justifier les autres dépenses.
- Le régime réel normal : vous devez justifier toutes vos dépenses.
Calcul du revenu imposable
Le revenu imposable est calculé en déduisant les dépenses autorisées de vos revenus locatifs nets.
Calcul de l'impôt
L'impôt dû sur les revenus locatifs est calculé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition varie en fonction de votre revenu global.
Prenons l'exemple de Madame Dubois qui a un revenu imposable de 20 000 € et un revenu locatif net de 5 000 €. Son revenu global imposable est donc de 25 000 €. En fonction du barème progressif de l'impôt sur le revenu, elle sera taxée sur ces 25 000 €.
Prélèvement à la source
Le prélèvement à la source est appliqué sur les revenus fonciers. Il est calculé chaque mois et déduit directement de vos loyers. Le montant du prélèvement à la source est déduit de l'impôt dû à l'année suivante.
Déclaration des revenus locatifs
Vous devez déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus annuelle. Les revenus locatifs sont à reporter dans les cases spécifiques du formulaire.
Paiement de l'impôt
Vous pouvez payer l'impôt dû sur les revenus locatifs en plusieurs mensualités ou en une seule fois.
Conseils pour optimiser l'imposition
Vous pouvez optimiser votre imposition sur les revenus locatifs en suivant ces conseils :
- Maximisez vos déductions : assurez-vous de bien connaître les déductions possibles et de fournir les justificatifs nécessaires.
- Choisissez le régime fiscal le plus avantageux : comparez les avantages et les inconvénients de chaque régime fiscal avant de faire votre choix.
- Investissez dans l'immobilier : l'investissement locatif peut vous permettre de bénéficier de réductions d'impôt et de défiscalisation.
- Prévenez les erreurs fréquentes : assurez-vous de déclarer correctement vos revenus et vos dépenses pour éviter des pénalités fiscales.
Par exemple, si vous envisagez d'acheter un bien immobilier ancien et de le rénover, vous pouvez bénéficier du dispositif Denormandie qui vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur les revenus locatifs.
Pour une gestion fiscale optimale de vos revenus locatifs, n'hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal spécialisé dans l'immobilier.